讀懂這篇文章并跟著操作，二套房貸利率會(huì)直接變成3.75%的利率，無(wú)需等待銀行協(xié)商結(jié)果，也不用轉(zhuǎn)貸時(shí)過(guò)橋墊資的幫助，下面我們開(kāi)始。
去年底到今年一季度末，也就是銀行每年所謂的開(kāi)門(mén)紅時(shí)間段內(nèi)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了二次抵押貸款特惠利率3.55%的利率。二次抵押的重點(diǎn)是，無(wú)需還按揭貸款，包括商貸和公積金貸款，都不用還清，直接可以用房產(chǎn)余額在銀行再次抵押出額度來(lái)。
(資料圖)
足足三個(gè)多月的開(kāi)門(mén)紅窗口期，依然有很多人姍姍來(lái)遲，他們的需求剛剛涌現(xiàn)，利率優(yōu)惠戛然而止。
在上一款優(yōu)惠產(chǎn)品推廣時(shí)期，部分需求是這樣:之前做的二套按揭利率實(shí)在太高，想轉(zhuǎn)貸降利率，于是申請(qǐng)了3.55%的二押，還清原來(lái)5.35%甚至更高的二套房貸，以500萬(wàn)貸款金額計(jì)算，一年就能節(jié)約十萬(wàn)。
在眾所周知的二季度收緊政策結(jié)束后，還有哪一款產(chǎn)品能夠擔(dān)當(dāng)二套房貸轉(zhuǎn)貸不過(guò)橋的大任?自然就是這款利率3.75%且不看流水的產(chǎn)品了。
其實(shí)應(yīng)該做的，應(yīng)該是轉(zhuǎn)貸成一押，利率3.35%，以及利率更加低的一押。
但有幾個(gè)原因阻礙了一押的實(shí)操。
1、政策原因。受到潮水般的提前還款量影響，三月份的文件禁止銀行受理帶按揭先批復(fù)經(jīng)營(yíng)貸（雖然也有銀行悄悄能提前受理，但整體上是對(duì)按揭轉(zhuǎn)貸關(guān)閉了），意味著客戶(hù)要自行結(jié)清按揭后再申請(qǐng)，有極大的不確定性，有可能還掉按揭后，卻無(wú)法審批通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸；還有成本會(huì)比較高，因?yàn)楹芏嗟奶崆斑€款要涉及到過(guò)橋墊資，先提前還掉按揭再審批，要比先審批再提前還按揭，時(shí)間上要多出一倍。
2、不想和民間借貸或小貸公司打交道，防備心態(tài)過(guò)重。過(guò)橋墊資勢(shì)必要和民間借貸打交道，但很多人一輩子循規(guī)蹈矩，觀(guān)念中只認(rèn)可傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)，把非銀行的機(jī)構(gòu)全部預(yù)設(shè)為騙子，本能地拒絕任何民間借貸包括正規(guī)的小貸公司。但是沒(méi)有民間借貸的過(guò)橋資金，自己又無(wú)法從親戚朋友處借到足夠的資金，因此操作就中途擱淺，哪怕已經(jīng)審批好的業(yè)務(wù)也偶發(fā)這種案例。
通常的轉(zhuǎn)貸流程是直接做一押，先在下一家銀行審批，成功后結(jié)清上一家銀行貸款，撤押、抵押后再放款，這個(gè)過(guò)程中結(jié)清上家銀行貸款有時(shí)需要過(guò)橋墊資。
選擇二次抵押，就沒(méi)有這些顧慮。對(duì)于二套房貸的申請(qǐng)者來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)只貸了三成，本來(lái)就有七成的空間，并且房?jī)r(jià)一般來(lái)說(shuō)都在上漲，因此可貸金額足以覆蓋按揭貸款，整個(gè)過(guò)程不需要付出過(guò)橋成本。
3、首套按揭金額高，并且是30年的按揭貸款，不想全部置換成短期限的經(jīng)營(yíng)貸。自從2021年調(diào)控后，上層監(jiān)管機(jī)構(gòu)用了一招陽(yáng)謀，勒令幾乎所有的銀行把經(jīng)營(yíng)貸的年限降為三年續(xù)貸十年授信，這樣對(duì)真實(shí)經(jīng)營(yíng)并無(wú)影響，卻給予了妄圖把資金投入樓市的經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)者們沉重的打擊，多數(shù)人敬而遠(yuǎn)之，自動(dòng)自發(fā)的放棄經(jīng)營(yíng)貸，少數(shù)人雖然做了，卻背負(fù)著沉重的心理壓力，不知道三年續(xù)貸時(shí)銀行讓他全部結(jié)清時(shí)該怎么辦。
二套按揭的金額通常比較少，因此置換成一押的意愿會(huì)強(qiáng)烈一些。但也有一個(gè)問(wèn)題。
4、通常轉(zhuǎn)貸一押，要把商貸和公積金貸款都還清的。這就讓很多人望而卻步，他們不想還清公積金貸款，或者還想用公積金充還貸。
那么二押比一押需要還清商貸+公積金貸款的操作靈活的是，二押出來(lái)的資金，可以選擇性的只還商貸，保留公積金，不浪費(fèi)公積金額度，一舉兩得
當(dāng)然，二次抵押的用途不僅僅是還掉高利率的二套房貸這么簡(jiǎn)單，房產(chǎn)的金融屬性在二次抵押操作中體現(xiàn)的淋漓盡致，隨著房?jī)r(jià)上漲，貨幣放水存儲(chǔ)在每一平米之中，增額再利用一定會(huì)挖掘出眾多的需求，重復(fù)加杠桿的收益對(duì)于簡(jiǎn)單的“低買(mǎi)高賣(mài)”賺價(jià)格差是極大的補(bǔ)充。
其實(shí)這個(gè)方法并不難以想到，但過(guò)去為什么沒(méi)有人這么做?
1、主要是二押利率比較高，距離二套房貸利率的利差比較小。所以大部分二套房貸轉(zhuǎn)貸的人只能選擇低利率的一押，多付一筆過(guò)橋資金。
但現(xiàn)在局面完全不同了，一押已經(jīng)降至了2.6%(雖然有廣告成分，但實(shí)操中有客戶(hù)申請(qǐng)到了2.8%)，二押也到了3.75%（一季度3.55%，四季度開(kāi)門(mén)紅很可能會(huì)跟進(jìn)），和二套房貸利差達(dá)到了接近2%。
2、如果是房貸比較多的人，也不適合二押融資還房貸，因?yàn)榉抠J多，二押空間就很小，貸出來(lái)杯水車(chē)薪。
所以我圈一個(gè)受眾范圍:就是房產(chǎn)中原有二套房貸，且全部為商貸，或商貸為主，還款已經(jīng)超過(guò)一年 (不超過(guò)一年上家銀行也不讓還款)
具體流程就變成:步，先申請(qǐng)二押額度，第二步，批復(fù)申請(qǐng)；第三步，放款；第四步，預(yù)約房貸銀行結(jié)清商業(yè)貸款 (可以保留公積金貸款)
產(chǎn)品細(xì)則
額度:1000萬(wàn)，資產(chǎn)覆蓋率160%
利率:二押3.75%；一押3.35%
年限:10年授信三年續(xù)貸
成數(shù)：二押有備用房六成，無(wú)備用房五成；一押有備用房七成，無(wú)備用房六成
還款方式:十年先息后本，三年續(xù)貸不還本
放款方式:法人或者股東個(gè)人
公司要求：持股滿(mǎn)一年
產(chǎn)證要求：產(chǎn)證滿(mǎn)一年
按揭要求：按揭還款滿(mǎn)一年，如有他行二押，可帶二押轉(zhuǎn)貸，要求二押到期里大于六個(gè)月
房產(chǎn)情況：總價(jià)500萬(wàn)以上，房齡不限（超過(guò)40年五成）
主貸人和產(chǎn)權(quán)人情況：22-67歲，18-80歲，可交叉做父母及子女名下按揭二押，提供連帶擔(dān)保加共同還款
總結(jié)：二次抵押的受眾數(shù)量甚至比一押的要更多，以上海每年成交的十幾二十萬(wàn)套二手房，加上八萬(wàn)多套一手房為例，其中一大半都是需要按揭貸款的，全款的數(shù)量想必很少，那這些房貸按揭的房產(chǎn)在未來(lái)兩三年內(nèi)存在著二次抵押的需求和可能性。
不過(guò)，國(guó)內(nèi)的二次抵押產(chǎn)品還有待升級(jí)，比如像國(guó)外一樣只要房?jī)r(jià)上漲后減去貸款有一些空間，就能隨時(shí)申請(qǐng)二次抵押甚至三押，另外對(duì)原貸款還款時(shí)間要求也比較寬松；還有不限制原來(lái)貸款必須是按揭，即使是經(jīng)營(yíng)貸，也可以做二押 (這一點(diǎn)已有銀行放松)，相信隨著金融市場(chǎng)的開(kāi)放和接軌，這些問(wèn)題都會(huì)慢慢解決。
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