基本流程:簽署二手房買賣合同——查冊(cè)——網(wǎng)簽——貸款辦理——贖樓——過戶——繳稅——出新證——尾款到賬——交房
1.簽訂2手房交易合同,一般是和中介.客戶.業(yè)主簽訂3方合同。一般在簽署合同的時(shí)候會(huì)給定金,定金金額一般是成交價(jià)的5%-10%,而受法律保護(hù)的定金是成交價(jià)的20%(假設(shè)現(xiàn)在房子成交價(jià)100萬,客戶給了30萬定金,最終由于客戶的原因沒有成功過戶,那么按照一般合同的規(guī)定是要處罰定金的,而這個(gè)時(shí)候有效的定金是20萬,也就是20%,多出來的10%業(yè)主還是需要還給客戶),另一種定金的情況:客戶選擇公積金貸款,而且預(yù)算有限,特別是首付剛好給的勉勉強(qiáng)強(qiáng)的那種,公積金中心是要求監(jiān)管首付款的90%的,所以這個(gè)時(shí)候客戶能給的定金就是首付款的10%。商貸目前是不強(qiáng)制要求資金監(jiān)管的。
2.查冊(cè):查冊(cè)指的在房管局查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況,有沒有被查封,抵押情況,產(chǎn)權(quán)人情況,一般由業(yè)主委托中介公司去做,或者業(yè)主自己去做,這一部可以在簽合同之前就做好。
3.網(wǎng)簽:就是去國(guó)土局簽署一份國(guó)家版本的合同,上面規(guī)定的成交價(jià)是計(jì)算稅費(fèi)的價(jià)格,也是貸款的參考價(jià)格,盡量這個(gè)價(jià)格要與買賣合同保持一致(少部分情況自己決定),做了網(wǎng)簽房子就不能再賣給其他人。保障交易安全。
4.貸款贖樓:一般是先做公積金貸款,再做商貸,審批順序也是一樣的,公積金審批大概1個(gè)月,銀行大概2周,具體就看中介的按揭經(jīng)理關(guān)系鐵不鐵,有些關(guān)系會(huì)更快。需要帶很多證件和資料,提前準(zhǔn)備好。委托金融公司贖樓是需要先等貸款審批好的。貸款審批成功會(huì)出示同貸書,拿到同貸書,金融公司才開始幫忙贖樓,金融公司贖樓一般在2個(gè)月的樣子,月利息是欠款金額的12%(大致),贖樓成功之后業(yè)主要去國(guó)土局注銷抵押登記。還有一種情況是業(yè)主自贖或者客戶幫贖,客戶幫贖對(duì)客戶來說風(fēng)險(xiǎn)很大,不建議客戶幫贖,自贖業(yè)主在簽合同之后就可以去操作了,先去銀行申請(qǐng),然后銀行會(huì)給個(gè)時(shí)間給業(yè)主什么時(shí)候放錢到銀行卡,然后到了時(shí)間銀行卡的錢會(huì)被銀行轉(zhuǎn)走,會(huì)給業(yè)主一個(gè)繳清證明,拿著去國(guó)土局注銷抵押登記(不注銷抵押登記不能過戶)!
5.過戶繳稅:(要帶的證件:買方及配偶:身份證,戶口本(其中集體戶主頁復(fù)印件加蓋紅章的原件2份+個(gè)人頁),結(jié)婚證,未成年小孩戶口本,出生證(以上證件要帶原件)。1以家庭單位的名下套數(shù)查冊(cè);2買方必須帶上足額銀行卡(芯片卡)以便現(xiàn)場(chǎng)刷卡繳納稅費(fèi)和交付首期款等相關(guān)費(fèi)用;;賣方及配偶(無抵押且不唯一):房產(chǎn)證,身份證,戶口本,結(jié)婚證(以上證件要帶原件)。
出新證:繳稅后一周出新證
交房:記得過戶水電煤氣物業(yè)哦!
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