近日，有消息稱，由龍光地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合打造的香港凱玥項目，或?qū)⒂瓉韨鶛?quán)變更。李嘉誠旗下的長實集團(tuán)正與項目債權(quán)銀行之——匯豐進(jìn)行接觸，長江實業(yè)提出希望接手該項目相應(yīng)債權(quán)，約102億港元貸款的多數(shù)權(quán)益。
知情人士向記者證實了這一消息，但最終該項目是否會被長實集團(tuán)接手，還沒有定數(shù)。
針對該事件，記者試圖聯(lián)系長實集團(tuán)，但截至發(fā)稿前，并未獲得相關(guān)回復(fù)。
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有消息稱，長實集團(tuán)正與凱玥項目債權(quán)銀行之一的匯豐進(jìn)行接觸，希望接手該項目相應(yīng)債權(quán)。圖/IC photo
長實集團(tuán)欲奪回香港凱玥項目？
資料顯示，凱玥項目位于香港島南區(qū)鴨脷洲，背山靠海，建筑面積達(dá)76萬平方呎(約7萬平方米)。區(qū)域內(nèi)較有名的樓盤海怡半島，為和記黃埔發(fā)展有限公司旗下物業(yè)，約1992年至1995年落成。近年來，鴨脷洲逐步發(fā)展了一些新的零星住宅。
2017年，龍光與合景泰富聯(lián)合體，擊敗長實集團(tuán)等13名對手，以168億港元拿下凱玥項目地塊，折合樓面價達(dá)17.67萬元/平方米，打破了當(dāng)時香港單幅地塊的總價紀(jì)錄。而這也是龍光進(jìn)入香港的第一個項目。
凱玥項目共有6座住宅，可售單位僅295套，主打戶型3-4房，還有頂層復(fù)式、大平層及平臺花園等特色戶型，實用面積約1340-9663平方呎(約124-898平方米)。從今年1月正式開盤至今，已售3套房源，單套成交總價在1.64億-1.85億港元，凱玥已回收約5.32億港元的現(xiàn)金流。盡管外界認(rèn)為凱玥項目去化不如理想中快速，但這一項目可售貨值約在數(shù)百億港元，對合景、龍光而言，能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。
據(jù)悉，龍光與合景曾以凱玥項目作為抵押擔(dān)保，從匯豐銀行等銀團(tuán)獲取102億港元開發(fā)貸。知情人士表示，目前凱玥給銀團(tuán)債券的兌付情況一切正常，項目運作也一切正常，并非借款方出現(xiàn)了違約情況的“抽貸”。
值得一提的是，目前龍光和合景泰富均處在債務(wù)重組的重要時期。今年5月14日，合景泰富發(fā)布公告稱，集團(tuán)2024年1月票據(jù)本金金額的15%連同其應(yīng)計及未付利息于強制贖回日期(即2023年5月14日)到期及應(yīng)付。截至當(dāng)天，合景泰富尚未支付該部分本金及其利息1.19億美元，構(gòu)成違約事件，公司將對境外債務(wù)進(jìn)行全面重組。此外，公告稱，合景泰富期待與境外債權(quán)人接洽及合作，并呼吁給予耐心、理解及支持，一起與公司尋求境外債務(wù)的全面解決方案，共同解決整體行業(yè)面對的問題。公司將與債權(quán)人保持積極溝通，并將于切實可行情況下盡快就任何重大進(jìn)展向市場提供最新資料。
龍光方面最新的進(jìn)展是，今年6月11日，有龍光的債權(quán)人稱，目前債權(quán)人正與龍光進(jìn)行債務(wù)談判，后者考慮在重組方案中再增加約15個項目作為支付重組項目的資金，但最終方案還未定下來。
知情人士稱，“長實確實跟匯豐那邊在溝通，想購買債權(quán)，匯豐似乎也有意去撮合這件事情。因為龍光和合景正在進(jìn)行債務(wù)重組，而凱玥項目又是重要的征信資產(chǎn)。所以此舉有點趁火打劫的嫌疑。”
長實集團(tuán)為何選擇此時出手？
在此背景下，業(yè)內(nèi)人士稱，如果凱玥項目最終易主，將給合景泰富和龍光這兩家房企的債務(wù)重組帶來新的不確定性因素。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，從企業(yè)性質(zhì)來看，龍光和合景泰富都屬于民企；此外，兩者都有一定的流動性壓力，都曾債務(wù)逾期，正在進(jìn)行債務(wù)展期或重組工作。如果該項目易主，等于是把口中最肥的一塊肉被人叼走了，公司本身的資產(chǎn)價值、潛在現(xiàn)金流都會大幅惡化，自然會對接下來的債務(wù)重組推進(jìn)工作有明顯的負(fù)面影響。
“出現(xiàn)流動性危機的大多數(shù)房企，并未進(jìn)入破產(chǎn)清算的生死時刻，這些企業(yè)還心存自救的強烈愿望，但這會導(dǎo)致項目并購市場出現(xiàn)‘二手車效應(yīng)’?！卑匚南脖硎荆硪环矫?，有資金壓力的房企更傾向于保留優(yōu)質(zhì)項目以圖借之絕地翻盤，這就導(dǎo)致一些出險房企對于優(yōu)質(zhì)項目不但有著明顯的惜售心理，或許還會捂得更緊。
58安居客研究院院長張波分析稱，如果優(yōu)質(zhì)的大額資產(chǎn)出現(xiàn)變化，無疑會影響到房企自身的“硬實力”，一方面不利于后續(xù)重組過程中相關(guān)債務(wù)的談判，并可能產(chǎn)生諸多變數(shù)；另一方面，也不利于重組后企業(yè)融資以及后續(xù)推進(jìn)。但無論是否變化，由于中國香港執(zhí)行嚴(yán)格的資金監(jiān)管，對于交付層面不會形成影響。
對于長實集團(tuán)而言，為何會選擇在這一時機對凱玥項目出手？匯生國際資本總裁黃立沖分析，長實集團(tuán)可能看到了其他人未看到的潛力或機會，關(guān)于其接盤龍光與合景的豪宅項目，這是該公司的商業(yè)決策，可能基于對項目的價值和潛力的評估，“長實集團(tuán)在香港的布局一直以房地產(chǎn)和公用事業(yè)為主，這次收購可能意味著他想撿便宜，也可能是他看到了該項目在未來的增值潛力。同時，這也可能反映出他對龍光和合景在債務(wù)重組過程中可能面臨的困難的預(yù)見?！?/p>
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，長實集團(tuán)習(xí)慣于逆周期操作，盡管近幾年香港樓市持續(xù)低迷，但隨著樓市調(diào)整，基本接近底部，今年上半年香港樓市表現(xiàn)尚好、修復(fù)跡象明顯，因此，投資布局回歸也是合理的；而在投資標(biāo)的上，其仍然傾向于選擇區(qū)位較好、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)項目，并且當(dāng)初也參與過該項目的競爭。
“長實集團(tuán)會對該項目感興趣，主要是項目本身比較優(yōu)質(zhì)，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，而且位置也是長實與和記黃埔之前發(fā)展過項目的鴨脷洲，能夠形成了聯(lián)動效應(yīng)?！卑匚南卜Q。
業(yè)內(nèi)：收購還存在較大不確定性
黃立沖指出，上市公司股權(quán)質(zhì)押是非常常見的現(xiàn)象，經(jīng)常會有國內(nèi)富豪持有的上市公司被拍賣或債權(quán)被出售的現(xiàn)象，只不過在地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生較少。一般而言，香港開發(fā)商的債務(wù)比例很低，所以香港房企出險幾率相對較小。
多方抗衡下，競爭格局已進(jìn)入另一種形式的“不可能三角”。柏文喜分析稱，債權(quán)銀團(tuán)手握抵押物，希望盡快變現(xiàn)以獲得更多確定性。合景泰富與龍光難舍籌碼，不甘心將凱玥項目拱手相讓。而長實集團(tuán)則四方窺伺，試圖奪回錯失的“心頭好”。
在此背景下，“博弈仍在繼續(xù)，凱玥項目的歸屬，變數(shù)猶存。”柏文喜稱。
在宋紅衛(wèi)看來，在兩家房企出現(xiàn)流動性壓力的時候，長實集團(tuán)趁機介入，目的不言自明，此舉有趁機收購的嫌疑，預(yù)計在收購中還會談?wù)劭蹎栴}，因此，該收購仍存在較大的不確定性。
“長實集團(tuán)是否能成功收購，主要取決于銀團(tuán)和債權(quán)人的態(tài)度。如果他們認(rèn)為長實集團(tuán)的收購提議對他們的利益有利，那么收購就有可能成功。否則，他們可能會選擇其他方式來保護(hù)自己的權(quán)益?！秉S立沖表示。
問題在于，一旦長實集團(tuán)收購項目成功，那么，長實集團(tuán)作為債權(quán)人，是否有權(quán)要求債務(wù)重組并成為控股方？
對此，黃立沖指出，這主要取決于債務(wù)合同的條款。如果合同中有相關(guān)規(guī)定，那么長實集團(tuán)就有這個權(quán)利。如果龍光和合景泰富方面不同意，長實集團(tuán)則有權(quán)拍賣項目的產(chǎn)權(quán)以回收債務(wù)。但這需要遵循相關(guān)法律和合同條款，不能隨意行事。
站在長實集團(tuán)的角度分析，柏文喜表示，擁有“凱玥”項目的貸款債權(quán)，實際上意味著擁有了債權(quán)所包含的本息收益權(quán)、抵質(zhì)押權(quán)，以及由此衍生的項目公司參與權(quán)、債權(quán)重組、債轉(zhuǎn)股機會的考量等。擁有貸款債權(quán)之后，接盤方一般不會采取強硬的資產(chǎn)處置措施，而是會通過談判轉(zhuǎn)讓的方式獲得該項目，這雖然在法律層面上不存在問題，但在商業(yè)倫理層面上顯然有所不妥，商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。
“目前龍光、合景泰富都在與債權(quán)人談?wù)蛊?。如果長實集團(tuán)能夠拿下這筆貸款的債權(quán)，其應(yīng)該會采取債權(quán)重組的方式，比如部分債轉(zhuǎn)股、部分展期等，而同意部分貸款展期將是必然的事情?！卑匚南卜Q。
